Vous avez décidé d’acheter un logement en copropriété …
La copropriété est un choix populaire auprès des premiers acheteurs, car il s’agit d’une option de logement relativement simple. Actuellement, dans la région de Montréal, une nouvelle propriété sur trois est une propriété en copropriété. L’intérêt pour les propriétés en copropriété tend à s’accroître dans un contexte de pénurie de logements locatifs, de taux d’intérêt hypothécaires relativement bas et de revitalisation des centres urbains.
La plupart des grands journaux consacrent maintenant une section de leurs annonces classées aux propriétés en copropriété, ce qui témoigne du nombre croissant de personnes qui vivent dans ce type de propriétés ou qui aspirent à le faire.
Cette série de trois articles est conçue pour faire de vous un acheteur de propriété en copropriété bien informé et pour vous aider à faire le bon choix. Vous trouverez l’information de base dont vous avez besoin pour devenir propriétaire d’une propriété en copropriété.
Vous y apprendrez quelles sont les questions importantes à poser — et à qui vous devez les poser — avant de conclure cette importante transaction. Cet article présente les grandes lignes du processus d’achat d’un logement en copropriété. Il ne vise pas à fournir des conseils juridiques mais à bien vous conseiller dans cette étape.
Qu’est-ce qu’une propriété en copropriété?
La « copropriété » renvoie à une forme de propriété et non à un type de bâtiment. Bien que l’on songe tout de suite à des immeubles résidentiels de grande hauteur, cette forme de propriété peut également s’appliquer à des ensembles de maisons en rangée, à des maisons isolées et à des immeubles résidentiels de faible hauteur.
La copropriété est constituée de deux composantes. La première est un ensemble de parties privatives nommées « logements ». Chaque logement est détenu par son acheteur et enregistré à son nom. La seconde est formée des parties communes de l’immeuble, comme le garage, les couloirs, les ascenseurs, les aires récréatives, les allées, les jardins, etc., et peut également comprendre des éléments de structure et des systèmes mécaniques et électriques.
La propriété des parties communes est partagée entre les propriétaires de chaque logement, comme le sont les coûts normaux de fonctionnement, d’entretien et de remplacement.
Chaque propriétaire de logement détient un droit de propriété indivis sur les parties communes de l’immeuble. Ce droit est souvent désigné sous le nom de « quotepart de propriété ». La quote-part de propriété d’un logement est généralement proportionnelle à la valeur de ce logement par rapport à la valeur de tous les logements de l’association des copropriétaires. Cette quote-part sert d’ailleurs au calcul des frais mensuels d’entretien et de renouvellement des parties communes que vous devez payer.
La création d’une copropriété est régie par la loi provinciale. Il y a plusieurs manières de procéder. Normalement, le promoteur, dépose une déclaration de constitution de copropriété à la construction du bâtiment.
L’exploitation d’une copropriété est également soumise à la loi provinciale et est assujettie à la déclaration et au règlement de la copropriété. Une fois l’association des copropriétaires établie, les copropriétaires procèdent à l’élection d’un conseil d’administration, généralement formé de copropriétaires, qui assumera la tâche d’administrer les affaires de l’association. Chaque copropriétaire a droit de vote à ces assemblées, et le poids de son vote varie généralement en fonction de la valeur de la quote-part attribuée à son logement. Les copropriétaires peuvent avoir l’obligation d’assister aux assemblées ou de siéger au conseil ou aux comités de la copropriété.
Lorsque j’achète une copropriété, de quoi suis-je propriétaire?
Lorsque vous achetez une copropriété, vous devenez propriétaire de votre logement, en plus de détenir la fraction des parties communes attribuée au logement. Les limites du logement et le pourcentage des parties communes que vous détenez varient selon la déclaration de copropriété.
Le logement peut être limité par la ligne médiane des murs du logement. Ces limites doivent être prises en considération au moment de l’achat, en particulier si vous envisagez d’effectuer des réparations ou des rénovations. Le logement comprend généralement tous les équipements, systèmes, finitions, etc. qui y sont totalement inclus. Le droit d’utilisation d’un ou de plusieurs espaces de stationnement et d’aires d’entreposage peut également être compris.
Il se peut que certaines parties de l’immeuble d’habitation en copropriété soient considérées comme des « parties communes à usage exclusif ». Il s’agit de lieux situés à l’extérieur des limites du logement mais qui sont réservés au propriétaire d’un logement donné. Les balcons, les espaces de stationnement, les espaces d’entreposage en sont des exemples.
Il importe de s’enquérir des droits d’usage exclusif des parties communes avant de faire une offre d’achat pour une copropriété. Bien que vous puissiez en avoir l’usage exclusif, il se peut que cet usage soit soumis à des restrictions, comme l’interdiction d’y stationner un bateau, un véhicule de plaisance ou une remorque domestique. Il peut également y avoir des restrictions relatives aux objets que vous pouvez laisser sur votre balcon tel qu’un barbecue ou un gazebo.
De nombreuses copropriétés ont des règles strictes en ce qui a trait à la modification de son aspect. Par exemple, l’association des copropriétaires peut exiger que toutes les portes extérieures soient de la même couleur, afin d’assurer l’unité architecturale et l’aspect communautaire de l’immeuble. L’autorisation peut être exigée pour installer une antenne parabolique, surtout si ces changements peuvent avoir un impact sur la structure de l’immeuble ou sur la sécurité de ses occupants.
Plusieurs copropriétés établissent des règles relatives au niveau de bruit toléré. Par exemple, si vous organisez une fête dans votre logement, il se peut que vous soyez contraint de réduire le volume de la musique à une heure donnée. Presque toutes les copropriétés exigent le paiement de charges mensuelles. Il peut également y avoir certains frais obligatoires pour réparations imprévues aux parties communes.
Qui s’occupe de quoi ?
La responsabilité de l’entretien est partagée entre les propriétaires de logements et l’association de copropriétaires. Elle varie d’un immeuble à l’autre et doit être clairement énoncée dans la déclaration de copropriété.
Parmi les responsabilités d’entretien du propriétaire, on compte :
- La plomberie, les appareils électroménagers et les systèmes de chauffage, de climatisation et d’électricité qui se trouvent dans le logement et dont il bénéficie exclusivement;
- Le nettoyage des surfaces des fenêtres, qui ne sont accessibles que de l’intérieur du logement;
- Le nettoyage de certaines parties communes — balcons, terrasses ou autres — qui sont attribuées au détenteur du logement ou dont celui-ci a l’usage exclusif.
Parmi les responsabilités d’entretien de l’association des copropriétaires, on compte :
- Les systèmes communs de plomberie, d’électricité, de chauffage et de climatisation ;
- Les réparations du toit et des murs ;
- Les réparations et le remplacement des fenêtres et des portes ;
- La tonte et l’arrosage des pelouses;
- Les espaces récréatifs ;
- Les aires de stationnement ;
- Toute autre partie de la propriété qui n’est pas comprise dans un logement.
Est-ce que je peux louer mon logement?
De nombreux acheteurs de logements en copropriété considèrent l’achat d’un logement comme un investissement et désirent ensuite le louer. La plupart des associations de copropriétaires permettent la location à un tiers, mais cela devrait être confirmé à la lumière de la déclaration de copropriété
En résumé : quelles sont les questions à poser lorsque je cherche un logement en copropriété?
- Quelles sont les limites du logement?
- Quelle est l’étendue de mes obligations d’entretien?
- Quel est le style de gestion de l’immeuble, et me convient-il?
- Quelles règles s’appliquent au nombre d’occupants permis, au bruit, aux animaux, au stationnement, etc., et comment sont-elles appliquées?
- Puis-je modifier l’aspect de mon logement? Quelle est la procédure d’approbation des modifications?
- L’association des copropriétaires détient-elle l’assurance minimale exigée par la loi ?
- Quelles seront mes obligations en matière d’assurance?
Vendre ou acheter sa propriété c’est bien, vendre ou acheter avec un courtier c’est mieux
Alain St-Jean, courtier immobilier agréé DA
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