Quelle question ! Avant de procéder à l’achat d’une propriété, il faut bien planifier et évaluer la démarche financière.
Quel sont les réflexions que vous devez faire avant de vous lancer dans l’aventure ?
- Qu’est-ce qu’une hypothèque préautorisée?
- Pouvez-vous utiliser votre REER pour acheter ma propriété ?
- Combien pouvez-vous emprunter dans votre REER pour la mise de fonds ?
- Puis-je obtenir une hypothèque pour l’achat et la rénovation d’une propriété ?
- Qu’est-ce qu’une hypothèque à taux fixe ou à taux variable ?
- Quel est la mise de fonds minimum pour acquérir une propriété ?
- Est-ce mieux de prendre une hypothèque à court terme ou à long terme ?
Qui est le mieux placer pour vous assister dans votre démarche financière de votre transaction immobilière ?
Depuis plusieurs années les institutions financières ont investis dans la formation d’équipes de démarcheurs hypothécaires. Ils sont embauchés par l’institution financière pour laquelle il travaille exclusivement et formés pour vous présenter la meilleure offre au meilleur taux disponible. Ils sont les spécialistes hypothécaires.
Demandez à votre courtier immobilier de vous référer le démarcheur hypothécaire représentant votre institution financier. Il se fera un plaisir de vous le présenter.
Qu’est ce qu’une hypothèque préautorisée ?
Cela signifie que le prêteur examinera vos finances personnelles afin d’établir le montant du prêt que vous serez en mesure de rembourser. À ce moment, le prêteur vous donnera une confirmation écrite ou un certificat stipulant le taux d’intérêt qu’il vous garantit pendant une période déterminée. Le prêt hypothécaire préautorisé procure plusieurs avantages aux futurs acheteurs d’une propriété :
- En sachant quel montant vous pouvez investir, vous pourrez préciser vos recherches, gagner du temps et éviter de tomber en amour avec une propriété trop dispendieuse.
- Le vendeur prendra davantage votre offre au sérieux s’il sait que vous avez déjà obtenu votre prêt hypothécaire préautorisé.
- Votre taux hypothécaire sera garanti pendant 60 jours, ce qui vous protège contre une éventuelle hausse des taux.
- Le dépôt d’une demande ne coûte rien et ne vous engage à rien.
Renseignements à fournir au démarcheur hypothécaire :
- Renseignements personnels confirmés à l’aide de pièces d’identité, comme votre permis de conduire ;
- Précisions sur votre emploi, notamment une preuve de salaire, sous la forme d’une lettre de votre employeur ou talon de paye;
- Sources de revenu ;
- Informations et détails concernant vos comptes bancaires, vos emprunts et vos autres dettes ;
- Preuve de votre actif ;
- Provenance et montant de votre mise de fonds et de votre acompte ;
- Preuve de la provenance des fonds servant à payer les frais de clôture (qui représentent habituellement de 1,5 % à 4 % du prix d’achat).
Pouvez-vous utiliser vos REER pour l’achat d’une propriété ?
Vous pouvez profiter du RAP plus d’une fois si vous avez remboursé en totalité le RAP antérieur en respectant les délais.
Caractéristiques :
- Possibilité de retirer jusqu’à 25 000 $ du REER (50 000 $ pour un couple) pour financer l’achat d’une maison neuve ou existante.
- Retrait du REER sans impôts à payer.
- Délai de 15 ans pour rembourser la somme sans intérêts.
Admissibilité :
Vous êtes admissible au RAP si vous et votre conjoint n’avez pas été propriétaires d’une résidence principale au cours de l’année du retrait du REER et des 4 années civiles précédentes.
« Raper » sans REER
Ne pas cotiser à un REER et disposer de peu d’épargne ne sont pas des raisons pour vous empêcher de participer au RAP.
Voici comment les institutions financières vous permettent d’accéder au RAP :
- Empruntez à votre institution financière un montant correspondant à vos besoins en respectant la cotisation maximale qui vous est permise;
- Déposez cette somme dans un REER pendant au moins 90 jours;
- Retirez ce montant non imposable de votre REER et remboursez votre emprunt à l’institution financière
- Utilisez votre remboursement d’impôt comme mise de fonds pour l’acquisition d’une résidence;
- Enfin, disposez de 15 ans pour rembourser votre REER.
Cette étape doit être faite entre décembre et février soit avant que vous produisiez votre rapport d’impôt afin de respecter le délai de dépôt de 90 jours si vous désirez acheter votre propriété pour le début de l’été.
Puis-je obtenir une hypothèque pour l’achat et la rénovation d’une propriété ?
L’hypothèque « Achat plus Améliorations »
Si vous avez l’intention d’acheter une propriété qui a besoin d’améliorations pour la rendre plus vivable, ou pour qu’elle vous convienne mieux, pourquoi ne pas essayer d’obtenir un prêt hypothécaire appelé « Achat avec améliorations ».
Non seulement la banque peut vous allouer votre prêt hypothécaire pour votre propriété, elle pourra également vous prêter l’argent pour des améliorations, qui sera ensuite calculé dans le montant de votre prêt hypothécaire. Comme tenu des nombreuses règles et exigences pour pouvoir bénéficier de ce produit, il est préférable de consulter le démarcheur hypothécaire pour en connaître les détails.
Une hypothèque à taux fixe ou à taux variable?
Comment savoir ce qui me convient le mieux ?
Cela dépend de votre degré de tolérance au risque de fluctuation des taux d’intérêts et de votre capacité à payer. Choisir un prêt hypothécaire à taux variable est le meilleur choix sur le marché, car le taux est généralement plus avantageux que ceux des produits hypothécaires à taux fixe.
Cependant, il faut comprendre qu’avec le taux variable, le montant de vos versements peut changer. En effet, vous bénéficiez immédiatement des baisses de taux, donc vous payez votre hypothèque plus rapidement, privilège que n’offrent pas les produits à taux fixe, qui, eux, garantissent le taux et les remboursements pour la durée du terme du prêt (de 1 an à 10 ans).
En revanche, lorsque les taux montent, vous devez immédiatement payer plus d’intérêts et si votre remboursement devient insuffisant pour en payer la totalité, vous devez augmenter vos versements afin de maintenir la période d’amortissement égale à la période que vous avez choisie.
Pour contrer ce désagrément vous pouvez toujours obtenir un prêt hypothécaire à taux variable avec versement prédéterminé. Ce prêt hypothécaire vous permet d’effectuer des versements égaux malgré l’augmentation ou de la diminution du taux d’intérêt. La variation du taux d’intérêt sera transférée à la portion de votre capital remboursé.
Quel est la mise de fonds minimum pour acquérir une propriété ?
La mise de fonds minimale équivaut à 5 % du prix d’achat pour l’achat d’une propriété unifamiliale ou d’un duplex. Vous devrez prouver la provenance admissible de la mise de fonds. Vous devez également faire la preuve que vous disposez d’un montant équivalent à 1,5 % du prix d’achat pour couvrir les frais de clôture, à savoir les honoraires du notaire, les déboursés, les frais d’expertise et d’inspection et l’émission du certificat de localisation, au besoin.
Certaine institution financière offre des remises équivalentes à la mise de fond minimale. Attention, si vous remboursez votre hypothèque avant le terme vous devrez rembourser tous les avantages accordés à la signature de l’acte de prêt
De plus, les demandes de prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 % doivent obligatoirement être accompagnées d’une assurance contre le défaut de paiement fournie par la SCHL, Genworth ou AIG. Les frais seront ajoutés à votre prêt hypothécaire. Les taxes imposées sur ses frais sont payables immédiatement.
Est-ce mieux de prendre une hypothèque à court terme ou à long terme ?
Michel Girard, journaliste économique de La Presse, dans son article du 29 mars 2012, précise que pour une rare fois depuis des décennies, l’emprunteur devrait opter pour le terme fixe de cinq ans ou même plus. Ces temps-ci, les institutions bancaires se font une lutte acharnée pour inciter les emprunteurs à opter pour une hypothèque à long terme à des taux jamais offert
Alors que le taux variable se négocie officiellement à 3,0% (comme son taux de référence, soit le taux préférentiel), il est actuellement possible de négocier une hypothèque de cinq ans à un taux quasi similaire, ou même légèrement inférieur chez certaines institutions en faisant affaire avec leurs démarcheurs hypothécaires. Et entre nous, où est le risque entre négocier un terme fixe de cinq à dix ans à un taux de 3,0% et opter pour un taux variable de 3,0% qui est susceptible de grimper d’ici les prochains années ?
Il y a toutefois une importante question à se poser lorsqu’on opte pour une hypothèque de long terme. Laquelle? Est ce que vous garderez votre propriété jusqu’au terme de votre hypothèque ? Pourquoi? Parce que les pénalités pour «bris» d’hypothèque avant terme seront énormes et grugeront tous les avantages financiers.
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Au plaisir de vous servir !
Alain St-Jean, courtier immobilier agréé DA
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Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé?
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